在美国商业地产标杆基金——黑石BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust房地产收入基金)过去两个月遭遇“投资者抢赎”和被迫“限赎”的风波后，黑石房地产基金的赎回危机尚未解除。

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在周四的财报电话会上，黑石管理层证实，其面向养老基金和大学捐赠基金等大型机构投资者的第二支房地产基金Blackstone Property Partners(简称BPP)正面临超过50亿美元的客户赎回请求，相当于该基金730亿美元资产净值的7%。这代表全球最大另类资产管理公司压力不减。

此前提及，如果流动性危机传染和扩散，或使黑石陷入出售资产—满足赎回—净值下跌—更多投资者赎回的恶性循环，像2008年一样引发流动性危机。

黑石第二支房地产基金BPP面临50亿美元赎回请求，但不满足新资金注入规定而未获批准

黑石介绍称，通过注资BPP基金，大型机构“聪明钱们”可以接触到黑石数十种用来投资房地产的工具。但上述赎回提现请求尚未被批准，因为满足赎回条款的前提是BPP必须有新资金注入。这与去年11月和12月赎回请求激增并达到季度赎回上限的BREIT基金规定不同。

三周前的1月初，美国最大捐赠基金周一、加州大学系统旗下的大型投资公司UC Investment宣布，将向BREIT投资40亿美元，在六年内获得每年11.25%的保底收益率，曾有力提振了黑石股价。本周三，UC Investment再向BREIT投资5亿美元，黑石匹配出资1.25亿美元用于回报担保。

今日的财报电话会上，有分析师问及UC Investment如果选择投资BPP、而非BREIT，将代表BPP的一些投资者得以赎回股份，但黑石管理层表示，尚未听到相关机构客户的太多抱怨意见。

黑石集团总裁Jonathan Gray表示，BPP的赎回请求“是可控的”，但流动性风险将继续影响今年的管理费用和管理资产规模增长。

黑石预计1月明星地产基金BREIT的赎回请求继续增加，但全公司去年末总管理资产规模创新高

针对黑石2017年推出的地产信托明星产品BREIT，Gray警告由于存在11月和12月未获批准赎回的“积压申请”，预计该基金在1月面临的赎回请求将“增加”，一些投资者提出的赎回金额请求比实际需要得更大，因为他们预计到最终赎回规模会被削减。

数据显示，主要面向高净值人群的BREIT贡献了黑石收益约17%，投资者对BREIT的赎回请求在去年11月和12月总计约68亿美元，但黑石仅完成了约14亿美元或赎回请求的21%。

黑石还称，投资者继续向黑石的其他产品注入资金，去年四季度吸引超过430亿美元，推动其管理总资产规模达到创纪录的9750亿美元。

四季报核心指标超预期，黑石周四涨超4%，全年涨24%跑赢竞争对手

四季度财报显示，衡量用于向股东分红的现金流量指标——可分配收益同比下跌41%至13亿美元，代表每股可分配收益为1.07美元，超过分析师平均预期的95美分。备受关注的“费用相关收益”同比下跌39%至11亿美元，主要由于资产销售减少导致业绩费用下降。

分析称，加息、高通胀、经济衰退担忧和俄乌冲突，阻止了像黑石这样的私募股权公司以高价出售资产。四季度资产出售净利润同比大幅下降55%至3.669亿美元。但其信贷业务表现强劲，在利率上升的推动下，信贷组合中与费用相关的收益同比增长53%至2.351亿美元。

由于四季报整体超预期，黑石股价周四涨超4%，去年曾跌43%，特别是在12月曝出BREIT限赎消息后短线深跌。2023年至今该股累涨24%，在UC Investment注资BREIT基金后一路走高。今年该股累涨幅度比竞争对手KKR和阿波罗全球管理都要高，后者分别涨超17%和超8%。

摩根大通预言未来几个月BREIT更多资金流出和BPP资金流入放缓，但看好黑石应对美国经济软着陆

摩根大通分析师分析师 Ken Worthington曾在本周二将黑石评级从“中性”上调至“增持”，目标股价从104美元小幅上调至105美元，理由是：

“预计2022和2023年黑石大量募集的投资者注资，将对今明两年与管理费和绩效费相关的收入作出有意义贡献。若美国经济实现软着陆，未来12个月黑石是不错的投资。”

但上述分析师也预计，未来几个月可能看到BREIT更多资金流出和BPP流入资金放缓。

数据还显示，基于其最大的股票类别，BREIT在2022年总回报率为8.4%，与Prologis、AvalonBay Communities和Mid-America Apartment Communities等上市公开交易的房地产投资信托基金约30%负回报形成鲜明对比。

关键词： 房地产基金