青塔地块竞拍的硝烟还未散去，北京楼市已经开始反思：为什么一块看似普通的地块，能引发十几家房企的争抢，并且溢价率顶到最高？

(相关资料图)

在经历了最残酷市场行情教训的房企心里，能够如此坚定地抢夺一块普通的地块，唯一的原因就是：值！

数据来源于乐居

首先，从地块所在的西四环小屯板块行情来看，这个板块内的次新二手房，销售均价在7.5~8.2万/㎡，板块周边的新房无一例外都在8万+。

其次，从时间纵轴来看，去年这个板块拍出的小瓦窑地块指导价格是7.5万/㎡，今年的青塔地块就到了8.5万/㎡。这种一年涨价一万的现象，放眼整个北京都是独一份儿。这种待遇，哪怕是二三环的内城、大热的海淀望京区域，都未曾有过。这种“官方涨价”的背书，或是说明这个板块的价格被低估了，现在补涨回来；或是说明，未来这个区域将会被重点打造，一分价钱一分货。

无论是什么原因，都说明，这个板块的基础价格与价值，就是8.5万/㎡。

8万+地段，北京第二个太阳宫的价格起点

青塔地块或许有不够完美，但是站在这个板块内，它8.5万/㎡的价格，依然是合理，且让房企充满信心的。

然而，在同一板块内，距离青塔地块直线距离3公里，有一个项目，相对于青塔地块，几乎就是一个完美的存在，这就是北京城建·宸知筑项目。

青塔地块体量小，未来是一个小社区；而北京城建·宸知筑总规模约34万平米，纯商品房社区约20万平米。青塔地块临近高铁有噪音隐患，且地铁还在规划中；而北京城建·宸知筑方圆800米内有两个城市公园，距离地铁14号线仅800米。青塔地块城市界面比较荒，配套少；北京城建·宸知筑自持4300平米商业，800米内有一个规划中的8万平米商业，居住氛围成熟。

最让人惊讶的是，北京城建·宸知筑一路之隔就是建华学校丰台分校，而建华学校是海淀名校前十甲。

而同列海淀名校前十甲的，还有人大附，人大附在朝阳东三环太阳宫有一个分校，分校旁有几个楼盘，目前二手房价格16万左右。这一片就是北京鼎鼎大名的太阳宫板块。

效果示意图

x这个板块内的楼盘价格，距离开盘时增长了7~8倍，即使在北京市场二手房普跌的年头，格依然坚挺，甚至逆势上涨。

类比之下，有西四环、有成熟的地铁/商业/公园等配套、有高品质大盘，再加上名校建华加持可以说，这是北京的第二个太阳宫。

由此来看，8.5万/㎡的价格，只是这个板块的价格起点。更何况，北京第二太阳宫小板块内的这个项目——北京城建•宸知筑，它的销售均价只有7.5万/㎡。

当然，按照现在北京楼市的政策，7.5万/㎡也只是宸知筑第一期的价格，到了后面的二期、三期再取证，应该会被允许有一定的合理的价格涨幅。

7万+价格，北京千万级改善首选与福利

作为一个成熟且调控最严格的市场，北京楼市可以说几乎没有能够一眼看到的价格洼地。

正如这次的青塔地块的定价，政府在制定价格的时候，会充分参考周边板块新房价格、板块内的次新二手房价格，甚至是板块未来几年的发展与规划。为的就是尽量避免出现价格倒挂、面粉贵过面包，影响市场稳定。

在这样的市场环境下，宸知筑相较于青塔地块，整整1万的价格倒挂，就显得弥足珍贵。更何况，如果加上宸知筑优于青塔地块的资源配套、大盘优势等，这个价格倒挂远远不止1万。

价格示意图

除了价格倒挂之外，宸知筑项目自身还有诸多优势。

首先就是项目的大盘优势。无论是从居住舒适度，还是未来二手房流通与价格层面，都优于小盘。更何况，相较于现在一宗住宅地块常规的5万、7万平米的规模，宸知筑的整盘规模是34万平米，纯商品房规模是20万平米，在四环这样的区位上，可以说未来不可能再有如此大盘出现。

其次，宸知筑是一个纯粹的改善大盘，最小户型面积是110㎡，这就最大化的保证了社区圈层的纯粹性，所谓千金买房万金买邻，一个纯粹的改善大盘，它的未来价值潜力可不是加倍这么简单。再结合项目所处板块，临近海淀与西四环，以及一路之隔的建华学校，不难想象，未来这里的业主，多会是高知群体。

最后，虽然在8万+的地段上拥有均价7万+的价格优势，但是宸知筑的首期产品依然精装交付，且精装品质直逼10万+豪宅。

有超过1万的价格倒挂，有一个充满价值增长前景的板块，有超配的产品品质，宸知筑项目，可以说是“有现在，有未来”的一座宜居品质大盘、一个确定性增长性兼顾的安全资产。

北京城建·宸知筑效果图

10万+产品力，看得见的投入与品质

目前，宸知筑主力户型是约125㎡的三居与135㎡的四居，其中125户型和135户型样板间已经开放。进入样板间之后，就会看出，宸知筑的精装配置与工艺细节，都是10万+豪宅也未必能达到的。

入户是高防盗系数铸铝子母入户门，配备三星智能门锁；厨房配置博世烟机与灶具、博世蒸烤一体机，国际品牌怡口净水系统、爱适易厨余垃圾处理器和便捷轨道插座；卫生间配置汉斯格雅龙头、花洒，高仪洗手盆等国际一线品牌，主次卫生间均配置高仪智能马桶；其他还有美国百朗新风系统、东芝中央空调、电动窗帘，可通过卡萨帝智能屏智慧互联可对室内灯光、空调、新风、窗帘等进行一键操控。

工艺细节则处处体现以人为本，随手举两个例子，都能看到房企的诚意。

本来呢，采用全屋通铺壁纸并配以金属扣条的做法，已经是超越了常规，为防止将来的毛边、起翘，确保品质和耐，城建的精装设计团队进行了反复调整试验，最终采用墙面先处理好凹槽的设计细节、再满铺壁布、然后再扣压金属扣条的优化。整个房间都做了金属踢脚线，但卫生间与卧室之间、过门石上方的踢脚线，却高配了石材过门柱，就为更持久的防潮效果。

可以说，城建这样的老牌国企，做的东西或许不会花哨，却是实实在在。这样的配置与细节把控，至少能保证未来十年，甚至是更长时间，房子住起来都是舒适的。

125样板间实拍图

最后，建议所有1000万左右预算的改善客户，都可以去宸知筑看看。所谓耳听为虚、眼见为实，如此宝藏项目，不可错过。

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