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调整存量房贷利率的“脚步声”越来越近。

8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。人民银行货币政策司司长邹澜回应了降息降准问题，“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

就在8月1日，中国人民银行行长潘功胜刚刚表态，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

为什么调整存量房贷利率成了当下金融政策热词？还是因为部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大。央行发布的数据显示，今年上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，而目前有些地方的首套房贷款利率已经低至3.8%。但是，在前几年，房贷利率动辄5%~6%。老百姓最直接的感受就是，还了好几年的房贷，一对账发现主要还的就是利息，本金没有少多少。

随着5年期以上LPR多次下降，以及理财收益率、房贷利率等价格关系发生改变，提前偿还存量贷款的现象大幅增加。从今年初开始，“提前还贷热”就频繁地出现在热搜榜上，甚至有人要排上几个月的队才能把钱还给银行。

市场环境发生了改变，房贷利率不能稳稳高位“站岗”，要求降低存量房贷利率的呼声不断。今年7月，央行就表示：“支持和鼓励”商业银行与借款人自主协商变更合同约定，如今央行的措施已经变成了“指导”。

从微观上看，房贷利率由商业银行和借款人通过合同“约定”，不是由央行直接规定的，但在金融领域，职能部门有相当大的作为空间，特别在系统性降低存量房贷利率方面，不能全推给“市场”和“自主协商”。在7月份央行表态“支持和鼓励”银行调整存量房贷利率之后，商业银行反馈并不算积极，所以，这一次央行“加大剂量”要解决利率差问题。

从宏观上说，按揭市场正从“卖方市场”进入“买方市场”，存量的房贷利率调整势在必行，但是，这一调整也动了银行的“奶酪”，压缩了其利润空间，银行本身是没有这个意愿的，那么，基于契约规则就会衍生出“提前还贷热”——银行原本想保住存量贷款的高利率，结果借款人索性把本金也都还了，这样的“刚性博弈”对双方都不是很好的选择。

其实，当前正处于经济复苏的关键时间点，需要把私人部门的储蓄转化为消费和扩大投资，所以，特别需要央行拿出更多措施来精准“指导”下调存量房贷利率，这有助于减轻居民住房消费负担，扩大居民消费的意愿和能力。

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